Il grande buco nero delle compravendite immobiliari

Vi svelo un segreto?

C’è una cosa che avevo voglia di scrivere da una vita.

Una di quelle cose che chi lavora nel mercato immobiliare da tanti anni conosce bene, ma che raramente viene raccontata così, senza troppi giri di parole.

E il vantaggio di avere un blog proprio è anche questo: ogni tanto ci si può permettere di essere un po’ irriverenti.

Perché c’è stato un tempo in cui le compravendite immobiliari in Italia erano, sotto un certo punto di vista, un enorme buco nero.

Nero in tutti i sensi.

E per capire cosa è successo al mercato immobiliare italiano negli ultimi vent’anni, secondo me bisogna partire proprio da qui.

Quando il prezzo scritto nell’atto non era necessariamente il prezzo della casa

Torniamo indietro nel tempo.

Prima del 2006 il sistema fiscale applicato alle compravendite immobiliari produceva una situazione piuttosto singolare.

Acquirente e venditore potevano avere, per ragioni diverse, un interesse convergente a non far emergere integralmente il prezzo realmente pagato.

L’acquirente aveva interesse a contenere il valore dichiarato per ridurre il carico fiscale legato all’acquisto.

E il venditore?

Poteva avere tutto l’interesse a ricevere una parte del corrispettivo fuori dall’atto, soprattutto quando quella somma aveva conseguenze fiscali per lui.

Naturalmente non sto dicendo che tutte le compravendite funzionassero così.

Sto dicendo una cosa diversa: il sistema rendeva possibile e, in determinate circostanze, conveniente la sotto-dichiarazione del corrispettivo.

E il fenomeno era sufficientemente rilevante da spingere il legislatore a cambiare radicalmente le regole del gioco.

Ma la casa costava davvero quella cifra?

Questa è la parte interessante.

Immaginiamo, semplificando, una casa venduta realmente a 300.000 euro.

Nell’atto poteva comparire una cifra sensibilmente inferiore.

E allora la domanda viene spontanea:

i soldi che mancavano tra il prezzo dichiarato e quello realmente pagato, dove finivano?

Venivano comunque pagati.

Solo che una parte del denaro poteva passare fuori da ciò che emergeva formalmente dall’atto.

Oggi sembra incredibile.

A chi compra casa per la prima volta nel 2026 può sembrare quasi il racconto di un’altra epoca.

Eppure quell’epoca non è affatto così lontana.

Poi, nel 2006, cambia tutto

Ed è qui che spesso si fa un po’ di confusione.

Quella che genericamente associamo alla legge Bersani è in realtà il risultato di più interventi normativi avvenuti tra la fine del 2005 e il 2006.

Il primo passaggio fondamentale è l’introduzione del cosiddetto sistema del prezzo-valore.

Per determinate compravendite di immobili abitativi, quando ricorrono i requisiti previsti dalla legge, l’acquirente persona fisica può chiedere che le imposte siano calcolate sul valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo effettivamente pattuito e dichiarato nell’atto.

Ed ecco la rivoluzione.

Posso dichiarare che quella casa l’ho realmente pagata 300.000 euro, ma le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nei casi in cui è applicabile il prezzo-valore, vengono determinate sulla base del valore catastale.

Cade quindi una delle principali ragioni che potevano spingere l’acquirente a volere un prezzo più basso nell’atto.

L’Agenzia delle Entrate, nella sua guida ufficiale all’acquisto della casa spiega chiaramente che il sistema prezzo-valore consente la tassazione sulla base del valore catastale indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto e che una delle finalità della norma è proprio assicurare maggiore trasparenza nelle compravendite immobiliari.

Ma manca ancora un pezzo.

Arriva la tracciabilità

Nel luglio del 2006 arriva il cosiddetto decreto Bersani, il decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006.

Ed è qui che avviene un altro passaggio fondamentale.

All’atto della cessione dell’immobile le parti devono rendere una dichiarazione contenente l’indicazione analitica delle modalità con cui è stato pagato il corrispettivo.

Tradotto in parole semplici?

Non basta più dichiarare quanto costa la casa.

Bisogna anche dichiarare come sono stati pagati quei soldi.

Assegni, bonifici e modalità di pagamento entrano nell’atto.

La norma interviene anche sulla mediazione immobiliare: le parti devono dichiarare se si sono avvalse di un mediatore, indicarne i dati e dichiarare quanto è stato corrisposto per la mediazione e le relative modalità di pagamento.

Chi vuole leggere direttamente la disposizione può consultare l’articolo 35 del decreto-legge 223/2006 su Normattiva.

Mettete insieme le due cose.

Da una parte posso dichiarare il prezzo reale senza essere necessariamente tassato su quel prezzo, perché nelle operazioni che rientrano nel prezzo-valore la base imponibile rimane quella catastale.

Dall’altra devo rendere trasparenti le modalità con cui quel prezzo è stato effettivamente pagato.

Improvvisamente viene meno una parte importante della convenienza reciproca a nascondere il prezzo reale.

Ed è qui, secondo me, che succede qualcosa di enorme.

I prezzi “cambiano”. Ma erano davvero cambiati?

Da agente immobiliare questa è la parte che trovo più affascinante.

Se guardiamo gli atti immobiliari prima e dopo quella trasformazione normativa, dobbiamo ricordarci che non stiamo necessariamente confrontando grandezze perfettamente omogenee.

Perché a un certo punto negli atti comincia a emergere molto più chiaramente il prezzo realmente corrisposto.

E non è soltanto una mia interpretazione.

La stessa Agenzia delle Entrate, parlando del sistema prezzo-valore, scrive che la sua finalità è assicurare trasparenza nelle compravendite immobiliari ed equità del relativo prelievo fiscale.

C’è poi un dettaglio ancora più interessante.

Oggi la regola è chiarissima: per beneficiare del prezzo-valore le parti devono indicare nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

E se il corrispettivo viene occultato, anche solo in parte, si perde il beneficio: le imposte vengono calcolate sull’importo effettivamente pattuito e sono previste anche sanzioni.

Potete approfondire anche questo punto direttamente nella guida dell’Agenzia delle Entrate dedicata all’acquisto della casa.

Quindi attenzione.

Una parte di ciò che appare nelle statistiche e nelle serie storiche come cambiamento dei prezzi dichiarati deve essere letta tenendo conto anche di una gigantesca modifica nelle regole del gioco.

Prima una parte del valore economico delle transazioni poteva rimanere sommersa.

Dopo, molto meno.

Ed ecco la mia riflessione più irriverente

Io credo che questo passaggio abbia avuto sul mercato immobiliare un effetto molto più profondo di quanto normalmente raccontiamo.

E attenzione: questa è una mia lettura del mercato, maturata dopo più di venticinque anni trascorsi dentro le compravendite immobiliari. Non sto dicendo che esista una legge che affermi questa correlazione.

Sto facendo un ragionamento.

Quando togli improvvisamente da un sistema una componente di denaro non dichiarato che per anni ha potuto circolare nelle transazioni, non stai modificando soltanto il modo in cui si scrive un atto notarile.

Stai modificando il mercato.

Stai cambiando gli incentivi.

Stai facendo emergere i prezzi reali.

Stai rendendo molto più difficile che una parte del corrispettivo rimanga fuori dal sistema.

Stai rendendo le compravendite più trasparenti.

E, secondo me, stai chiudendo un’epoca.

Una delle grandi trasformazioni immobiliari che raccontiamo troppo poco

Quando parliamo delle grandi crisi e delle grandi trasformazioni del mercato immobiliare italiano, citiamo sempre le stesse cose.

I tassi.

I mutui.

Le banche.

La crisi finanziaria del 2008.

Lo spread.

La pandemia.

L’inflazione.

Tutto vero.

Ma io credo che esista anche una trasformazione precedente, meno spettacolare e molto più tecnica, che ha cambiato profondamente il mercato:

l’emersione del prezzo reale delle compravendite.

Non direi che la riforma del 2006 abbia “causato” da sola una delle più grandi crisi immobiliari.

Sarebbe una conclusione troppo forte e, soprattutto, impossibile da isolare rispetto a tutto quello che è successo negli anni immediatamente successivi.

Ma una cosa mi sento di dirla.

Ha contribuito a cambiare strutturalmente il mercato immobiliare italiano proprio alla vigilia della grande crisi che sarebbe arrivata poco dopo.

E forse, quando guardiamo i grafici dei prezzi immobiliari di venti o trent’anni fa e li confrontiamo con quelli di oggi, dovremmo ricordarci anche questo.

Perché i numeri raccontano sempre una storia.

Ma prima bisogna sapere come quei numeri sono stati costruiti.

Io questa cosa volevo scriverla da una vita.

E finalmente avere un blog tutto mio mi permette di farlo.