Chi ha paura di cercare casa? Il mio incontro a Future4Cities
Care amiche,
come vi avevo annunciato, questo sabato sono stata alle OGR Torino per partecipare a Future4Cities 2026, il festival organizzato da Will e Chora Media e dedicato al futuro delle città. Sul palco del Binario 3, insieme a Clara Morelli e a Ezio Micelli abbiamo registrato live una puntata del loro podcast “Grano”.
La puntata partiva da una domanda molto diretta: “Casa Horror Stories. Se il mercato immobiliare è deprimente, cosa si può fare per cambiare?” Clara Morelli ha portato sul palco alcune delle storie arrivate a Grano, che è un vero e proprio “confessionale finanziario”. Il podcast prende spunto da storie vere: persone che condividono situazioni economiche spinose che gli sono capitate.
In tema casa, devo dire che ho trovato un po’ di preoccupazione…
“Ho comprato casa e continuano a venire fuori problemi…”
Questa è una delle frustrazioni che sento raccontare più spesso. E il problema è che, quando compriamo una casa e diventa nostra, diventano nostri anche i suoi problemi.
Amiche che stanno cercando casa: prima di comprare bisogna fare le verifiche. Sembra scontato, ma non lo è affatto.
Può succedere, per esempio, che un proprietario abbia comprato trent’anni fa una casa già ristrutturata e sia convinto, in perfetta buona fede, che sia tutto a posto. Nel frattempo le normative sono cambiate, oppure possono emergere problemi di cui nemmeno lui era consapevole. Ma quando quella casa viene venduta, la responsabilità di ciò che si vende rimane in capo al proprietario. Ecco perché chi vende ha l’obbligo professionale e morale di fare delle verifiche su ciò che mette in vendita.
Attenzione però. Se chi vende ha l’obbligo di dare informazioni corrette sul suo immobile, chi compra ha altrettanto la responsabilità sapere cosa sta comprando.
Comprare una casa è un investimento importante. Questo le persone lo sanno. Eppure molto spesso trovo persone, potenziali acquirenti, che sanno pochissimo di quello che stanno effettivamente comprando: situazione condominiale, eventuali debiti, lavori strutturali, interventi fatti negli anni, regolarità. Quindi tocca a noi agenti colmare quei vuoti.
Soluzione: verificare i documenti e scrivere bene la proposta d’acquisto
Siamo finiti a parlare di un tema piuttosto caldo: la R. R. E. (Certificato di Rispondenza di Regolarità Edilizia). Anche se legalmente siamo ancora in una terra di mezzo, perché in alcune regioni è un documento già obbligatorio mentre in altre ancora no, io trovo che sia una direzione corretta da prendere. Con degli aggiustamenti da fare, ma comunque corretta.
Inoltre, un altro step importante è la proposta d’acquisto. Bisogna fare diversi controlli prima di sottoscriverla. Se dopo i controlli è tutto ok, via libera. Se la situazione non è trasparente, bisogna mettere delle clausole sospensive nella proposta d’acquisto. Queste clausole vi servono a mettere per iscritto che quella casa voi la volete se vengono risolti alcuni problemi. Diventano una condizione per il vostro contratto e per l’acquisto di quella casa.
L’agente immobiliare ha un ruolo di mediazione tra chi vende e chi compra e, secondo me, ha una responsabilità molto precisa: raccogliere e controllare la documentazione dell’immobile fornitagli dal venditore prima di mettere quell’immobile sul mercato. Oppure, quando le verifiche sono ancora in corso, aiutare chi compra a inserire nella proposta d’acquisto le tutele necessarie.
“Abbiamo acceso un mutuo di 30 anni, i tassi sono saliti e ora stiamo litigando per il mutuo…”
Una coppia aveva fatto un mutuo trentennale senza parlare davvero di cosa sarebbe successo se i tassi fossero aumentati o se uno dei due avesse avuto un problema economico. E ogni tentativo di affrontare l’argomento finiva in un litigio.
Questa domanda non mi ha colto di sorpresa. Parlo spesso di questo argomento, che è spinoso ma va affrontato. La casa è un progetto emotivo, certo. Ma proprio perché è un progetto importante bisogna riuscire a parlare anche della sua parte economica.
Soluzione: dividere equamente e prepararsi prima
La mia prima risposta è stata molto pratica: meglio un tasso fisso di uno variabile. Ma oltre alle battute c’è un tema più grande.
Trent’anni sono tantissimi. In trent’anni può cambiare la casa, può cambiare il lavoro, può cambiare la disponibilità economica delle persone e può cambiare anche la coppia.
Per questo bisogna sempre parlare del cosa succederebbe se… Per questo, quando si compra insieme, secondo me è importante affrontare la questione economica dall’inizio. Se le disponibilità economiche sono diverse, non è detto che si debba dividere tutto a metà. L’acquisto può essere parametrato diversamente: 70 e 30, per esempio. E allo stesso modo può essere ripartita la responsabilità nella restituzione del debito.
“Ho finalmente le chiavi della mia prima casa, ma non ho praticamente più un euro da parte”
Una persona raccontava di aver messo nell’acquisto della casa più del 90% di quello che aveva da parte. Finalmente aveva le chiavi. Ma se il giorno dopo si fosse rotta la macchina o fosse arrivato un problema sul lavoro, non avrebbe praticamente avuto più risparmi.
Che dire amiche, qui eravamo arrivati a una questione su cui insisto da anni.
Non è un caso che il video che mi ha fatto diventare un’influencer fosse proprio quello dedicato ai costi fissi per comprare casa.
Soluzione: conosci i tuoi costi
Non ci sono scorciatoie qui. O hai la disponibilità giusta da investire oppure è meglio rimandare.
Oltre al prezzo dell’immobile ci sono molte altre voci da considerare. C’è innanzitutto la parte del prezzo che la banca non finanzia: nella situazione che abbiamo preso come riferimento durante l’incontro, abbiamo ragionato su un finanziamento dell’80% e quindi sulla necessità di avere già disponibile il restante 20%.
Poi ci sono l’agenzia immobiliare, il notaio (magari con due atti), la registrazione del compromesso e i costi collegati al mutuo, come ad esempio il costo della perizia per stabilire il valore della casa.
E c’è un costo che secondo me viene dimenticato continuamente: il periodo di sovrapposizione.
Non funziona che fate l’atto dal notaio, vi consegnano le chiavi e uscite direttamente con le valigie per entrare nella nuova casa. Magari bisogna imbiancare, sistemare qualcosa, fare qualche lavoro. Se l’intervento è più importante possono volerci mesi.
Nel frattempo il mutuo è partito, ma magari state ancora pagando l’affitto. Anche questo deve stare dentro al vostro piano.
Comprare casa non può essere una scelta impulsiva. Può essere impulsivo il momento in cui vi innamorate proprio di QUELLA casa, questo sì. Ma l’acquisto deve essere pianificato. Perché ritrovarsi completamente privi di soldi ma con la casa comprata non è una soluzione sicura. Perché l’equazione “invece dell’affitto pago il mutuo” può mettervi nei guai.
“Cosa devo aspettarmi dall’agenzia immobiliare?”
Questa domanda naturalmente mi ha toccato molto da vicino.
Quando trovate la casa dei vostri sogni, amate l’agente immobiliare. Io e tutto il team di Casabase riceviamo spesso del vero e proprio love-bombing. Certo, perché l’agente è la persona attraverso cui state finalmente raggiungendo quell’obiettivo tanto sperato.
Poi la proposta viene accettata, l’obiettivo è raggiunto e torna in funzione la parte razionale del cervello. Cominciate a mettere in fila tutti i costi e improvvisamente l’agenzia immobiliare diventa… un costo! Ed ecco che l’amore svanisce.
In Italia, chi compra normalmente sceglie la casa e trova l’agente immobiliare che ha ricevuto l’incarico dal proprietario. Ed è per questo che considero una grande responsabilità del proprietario la scelta dell’agenzia alla quale affidarsi.
Soluzione: scegli un agente competente
Il ruolo dell’agente immobiliare non è decidere quanto deve pagare l’acquirente o quanto il proprietario debba essere disposto ad abbassare il prezzo.
Il suo lavoro è stare in mezzo alle due parti e costruire una proposta fatta di soldi, tempi e tutele.
Nel mio caso ho scelto di costruire Casabase mettendo insieme competenze diverse. Quando serve una verifica tecnica, la faccio fare a un architetto. Quando serve una competenza legale, mi confronto con l’avvocato. SEMPRE. E a volte questo significa che sono io quella che porta le brutte notizie.
Ma preferisco una brutta verità prima a un problema enorme scoperto dopo. E questo tutela chi compra, ma tutela anche il proprietario che vende.
Capito che delicatezza che ci vuole?
E alla fine abbiamo fatto l’Horrorometro immobiliare
Dopo tutti questi discorsi, abbiamo concluso con un gioco divertente, ma anche realistico: l’Horrorometro.
Clara Morelli di Will ci sottoponeva alcune delle situazioni peggiori che possono capitare quando si compra casa.
Compri casa e scopri che sull’immobile c’è un’ipoteca. Un voto da 1 a 10 in base al livello di terrore?
Io ho dato 5. Perché l’ipoteca si può verificare: è trascritta e quindi può essere conosciuta prima dell’acquisto. Il problema vero è capire qual è il debito collegato e come si rapporta al valore dell’immobile.
Compri casa e scopri che il condominio è un buco nero, con migliaia di euro di arretrati e lavori straordinari?
Qui invece arriviamo a un livello 10, anzi 11. Ma anche in questo caso la soluzione è molto meno misteriosa di quanto sembri: bisogna guardare i documenti. Chiedete la situazione condominiale. Guardate i pagamenti. Fatevi dare i verbali delle ultime assemblee e controllate se sono stati deliberati lavori straordinari.
Non mi stancherò mai di dirlo: prima di comprare, informatevi.
Perché stiamo parlando probabilmente dell’investimento economico più grande della nostra vita. Spendere tempo e risorse per capire davvero che cosa stiamo comprando è e deve essere parte del percorso di acquisto.
Cosa mi ha insegnato Future4Cities: c’è bisogno di consapevolezza immobiliare
La casa sta attraversando una fase di grande cambiamento. E proprio quando le cose cambiano, secondo me, bisogna essere ancora più consapevoli di quello che succede e imparare a districarsi tra nuove dinamiche cittadine, costi, regole e possibilità. Per questo ho ascoltato con grande interesse gli interventi di Ezio Micelli e sono contenta di aver potuto dialogare con lui.
Il programma di Futur4Cities era permeato dal tema della casa, e penso che Will e Chora Media abbiano colto nel segno. Qualcosa sta cambiando nel nostro modo di comprare, vendere e vivere le case, e io voglio che voi siate aggiornate e pronte ad affrontarlo. Più conosciamo il mercato, più sappiamo cosa chiedere. Se abbiamo consapevolezza immobiliare, sappiamo cosa controllare e capiamo a chi affidarci. E quando siamo consapevoli, la paura passa in fretta…
State pensando di comprare o vendere casa?
Amiche, se siete nel mezzo di una compravendita, o state anche solo iniziando a pensarci, nella mia rubrica La tua guida per comprare e vendere casa trovate tanti articoli in cui provo a rispondere alle domande che mi fate più spesso e a rendere questo percorso un po’ più semplice.
Da dove iniziare? Se state comprando la vostra prima casa, leggete Agevolazioni prima casa: cosa sapere per non perdere i benefici.
Se dovete vendere, c’è una scelta che può fare davvero la differenza: Come si sceglie un’agenzia immobiliare?
Perché innamorarsi di una casa può essere una questione di pancia. Ma quando arriva il momento di comprarla o venderla, servono anche informazioni, consapevolezza e i professionisti giusti.
E se avete altre domande che ancora non ho pensato, fatemele qui.
Vostra,
Elisabetta
