Emergenza abitativa: siamo sicuri che il problema siano gli affitti brevi?
Si parla moltissimo di emergenza abitativa.
Mancano case in affitto, soprattutto nelle grandi città. I canoni sono aumentati, trovare un appartamento è diventato difficile e gli affitti brevi vengono spesso indicati come uno dei principali responsabili.
Ma vorrei provare a guardare il problema da un altro punto di vista.
Quello del proprietario.
Perché possiamo discutere quanto vogliamo di limitare gli affitti brevi, ma prima dovremmo farci una domanda molto semplice:
perché un proprietario dovrebbe scegliere di affittare la propria casa per un periodo potenzialmente molto lungo, se esistono alternative che gli permettono di guadagnare di più e, soprattutto, di mantenere una maggiore disponibilità del proprio bene?
Non è una provocazione.
È una domanda che credo dovremmo porci seriamente se vogliamo affrontare il problema della casa senza fermarci alla superficie.
Il problema che vedo ogni giorno
Oggi il principale contratto di locazione abitativa a canone libero è il cosiddetto 4+4.
Il proprietario è libero di stabilire il canone, ma alla prima scadenza dei quattro anni non può semplicemente decidere di riprendersi l’immobile: il diniego del rinnovo è possibile soltanto nei casi specificamente previsti dalla legge.
In sostanza, chi mette una casa sul mercato tradizionale sa di assumersi un impegno potenzialmente molto lungo.
Le alternative più flessibili esistono, a partire dai contratti transitori quando ne ricorrono i presupposti, ma entrano in un sistema molto più regolamentato e, in molti casi, legato agli accordi territoriali e al canone concordato.
Ed è proprio qui che, secondo me, nasce una parte del problema.
Perché in alcune città e per alcuni immobili la differenza tra quello che il proprietario potrebbe ottenere dal mercato e quello che può ottenere attraverso determinate formule contrattuali può essere importante.
Le agevolazioni fiscali esistono e sono interessanti.
Ma dobbiamo chiederci se siano sempre sufficienti a colmare quella distanza.
Ma oggi quanto viene tassato realmente un affitto?
Prima di proseguire vale la pena guardare anche i numeri, perché quando parliamo delle scelte dei proprietari la fiscalità ha inevitabilmente un peso.
Oggi, scegliendo il regime della cedolare secca, per le locazioni abitative troviamo principalmente:
- 21% per i contratti di locazione a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato, quando ricorrono le condizioni previste;
- per le locazioni brevi, la cedolare secca è pari al 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare individuata dal contribuente.
Le informazioni aggiornate possono essere consultate direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate:
→ Agenzia delle Entrate – Cedolare secca, canone libero e canone concordato
→ Agenzia delle Entrate – Tassazione delle locazioni brevi
Questi numeri sono importanti perché permettono di fare un ragionamento che va oltre la semplice aliquota.
Il 10% del canone concordato è certamente molto vantaggioso dal punto di vista fiscale.
Ma se il canone che posso chiedere è sensibilmente inferiore a quello che il mercato sarebbe disposto a riconoscermi, dobbiamo domandarci se quel vantaggio fiscale sia sufficiente a rendere questa formula realmente competitiva per il proprietario.
Perché alla fine quello che conta non è soltanto quanto pago di tasse, ma quanto mi rimane realmente in tasca, a fronte dei vincoli e dei rischi che sto assumendo.
Poi sono arrivati gli affitti brevi
A questo punto mettiamoci per un momento nei panni di chi possiede un appartamento.
Da una parte ha una locazione tradizionale, con un rapporto contrattuale lungo, una disponibilità limitata dell’immobile e il rischio della morosità.
Dall’altra ha un mercato completamente diverso, nato e cresciuto anche grazie alle piattaforme, che gli consente di affittare per periodi molto più brevi, modificare i prezzi in base alla domanda e mantenere una maggiore disponibilità del proprio bene.
Certo, anche gli affitti brevi hanno costi, incombenze, tassazione e gestione.
Ma per molti proprietari hanno un vantaggio enorme: la flessibilità.
Possiamo davvero stupirci se una parte di loro sceglie questa strada?
Io credo di no.
E soprattutto credo sia troppo facile attribuire al proprietario la responsabilità di un problema che è molto più grande di lui.
L’emergenza abitativa è un problema sociale, non può diventare un problema del singolo proprietario
Questo, per me, è il punto centrale.
Garantire l’accesso alla casa è una questione sociale.
E una questione sociale deve essere affrontata dalla collettività, dalle istituzioni e dalla politica attraverso edilizia pubblica, incentivi, fiscalità, regole e strumenti adeguati.
Non può essere risolta chiedendo semplicemente al singolo proprietario di rinunciare a una parte importante della redditività del proprio patrimonio o alla possibilità di disporne liberamente.
Perché altrimenti stiamo trasferendo sul privato il costo di un problema pubblico.
C’è poi il grande tema della morosità.
Quando un inquilino smette di pagare, recuperare effettivamente l’immobile può richiedere tempi che spaventano molti proprietari.
Anche dal punto di vista fiscale esistono oggi maggiori tutele rispetto al passato: per gli immobili abitativi, in presenza delle condizioni previste dalla normativa, i canoni non percepiti per morosità possono non concorrere alla formazione del reddito.
Per approfondire anche questo aspetto è possibile consultare direttamente le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate:
→ Agenzia delle Entrate – Canoni di locazione non percepiti
Ma il problema più ampio rimane:
quanto tempo occorre per rientrare concretamente in possesso della propria casa?
Perché per un piccolo proprietario diversi mesi senza percepire un affitto, magari continuando contemporaneamente a sostenere spese condominiali, manutenzioni, imposte e costi legali, possono rappresentare una perdita importante.
E questo rischio entra inevitabilmente nella scelta iniziale:
affitto oppure no?
Forse continuiamo a intervenire dalla parte sbagliata
Si parla spesso di limitare gli affitti brevi per riportare immobili sul mercato residenziale.
Ma vietare o rendere meno conveniente una scelta non significa necessariamente rendere appetibile l’altra.
Una casa che esce dagli affitti brevi non entra automaticamente in un contratto residenziale.
Il proprietario potrebbe venderla.
Potrebbe lasciarla a disposizione della famiglia.
Potrebbe tenerla vuota.
Potrebbe scegliere altre formule.
La vera domanda, allora, dovrebbe essere un’altra:
come facciamo a rendere nuovamente conveniente mettere una casa sul mercato della locazione tradizionale?
Ed è qui che, secondo me, dovrebbe intervenire lo Stato.
Se vogliamo più case in affitto, dobbiamo premiare chi le mette sul mercato
Immaginiamo un sistema fiscale ancora più netto.
Vuoi destinare il tuo appartamento alla locazione abitativa stabile?
La tassazione deve diventare estremamente conveniente.
Vuoi tenerlo sul mercato residenziale per diversi anni?
Devi avere un vantaggio fiscale importante.
Vuoi scegliere una formula più flessibile o turistica?
Puoi farlo, naturalmente, ma con una fiscalità differente.
Non parlo necessariamente di punire gli affitti brevi.
Parlo di premiare molto di più gli affitti lunghi.
Perché se abbiamo bisogno di case per chi vive, lavora e studia nelle nostre città, dobbiamo creare le condizioni economiche affinché i proprietari abbiano interesse a metterle a disposizione.
E forse dovremmo anche ripensare i contratti.
Tra un contratto estremamente breve e un 4+4 dovrebbe poter esistere una formula abitativa contemporanea: più flessibile, a canone libero, con regole chiare sia per il proprietario sia per l’inquilino.
Il nostro modo di vivere è cambiato.
Cambiamo città più frequentemente, cambiamo lavoro, formiamo famiglie più tardi, lavoriamo da remoto, trascorriamo periodi in città diverse.
Possibile che il mercato della locazione debba continuare a ragionare quasi esclusivamente con strumenti pensati decenni fa?
Alla fine, il mercato fa quello che il mercato ha sempre fatto
Cerca la soluzione più conveniente.
E qui arrivo a una considerazione molto semplice.
Se una persona può legittimamente guadagnare 100 con il proprio immobile, perché dovrebbe scegliere volontariamente di guadagnarne 30, assumendosi per di più maggiori vincoli e rischi?
Possiamo non apprezzarlo, ma non possiamo ignorarlo.
Per questo credo che la soluzione all’emergenza abitativa non possa essere chiedere ai proprietari di comportarsi diversamente dalle normali logiche economiche.
Dobbiamo cambiare quelle logiche.
Fare in modo che affittare una casa a chi vuole viverci diventi economicamente interessante, fiscalmente vantaggioso e giuridicamente sicuro.
Perché l’emergenza abitativa riguarda tutti e proprio per questo non può essere scaricata interamente sulle spalle di chi possiede una casa.
Servono più immobili sul mercato?
Allora bisogna creare le condizioni perché convenga metterceli.
Il giorno in cui affittare una casa per uso abitativo garantirà al proprietario un netto realmente competitivo, con regole più flessibili e tempi certi in caso di morosità, probabilmente non avremo più bisogno di convincerlo a scegliere l’affitto lungo.
Lo sceglierà da solo.
Ed è forse da qui che dovremmo cominciare a parlare seriamente di emergenza abitativa.
