Affitti brevi: cosa devono sapere i proprietari
Ciao amiche,
oggi vi parlo di un tema caldo. Un argomento che sono sicura interessi molte di voi: sia chi usufruisce di questa possibilità durante i propri viaggi, ma soprattutto chi possiede una casa e sta pensando di metterla a reddito.
Parliamo di affitti brevi!
Con questo articolo proveremo a fare un po’ di chiarezza nel grande mare delle possibilità e delle diverse tipologie di affitti per locazione turistica.
Per affrontare il tema e darvi informazioni corrette, ho intervistato Lavinia Fanari, co-fondatrice di Torino Sweet Home, che si occupa di affitti brevi da molti anni.
L’intervista è iniziata chiarendo subito un punto essenziale.
Affitti brevi e case vacanza non sono la stessa cosa
«È un errore che fanno in molti, ma affitti brevi e case vacanza non sono la stessa cosa.»
Siamo partite proprio da questa distinzione. Per affitto breve si intende la locazione di un immobile a uso abitativo per un periodo non superiore a 30 giorni consecutivi per lo stesso ospite: per la precisione, fino a 29 notti.
È una formula pensata soprattutto per soggiorni turistici o temporanei e permette al proprietario di mantenere la disponibilità dell’immobile quando desidera utilizzarlo personalmente.
La casa vacanza, invece, è una struttura ricettiva extra-alberghiera e richiede ulteriori adempimenti amministrativi, tra cui la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune di riferimento e il rispetto delle normative regionali.
Comprendere questa distinzione è fondamentale, perché le due formule comportano obblighi e responsabilità differenti.
Quali tasse si pagano sugli affitti brevi?
Passiamo a una delle domande più interessanti: ho chiesto a Lavinia quali tasse si pagano?
«Dal punto di vista fiscale, gli affitti brevi possono beneficiare della cedolare secca. Attualmente, l’aliquota è del 21% sul primo immobile destinato agli affitti brevi, mentre per il secondo immobile l’aliquota sale al 26%. Con tre o più immobili destinati a questo tipo di attività, la normativa presume invece l’esercizio in forma imprenditoriale.»
Questo vuol dire che per i proprietari c’è l’obbligo di apertura della Partita IVA e di iscrizione alla Camera di Commercio. Rimane inoltre l’obbligo di dichiarare i redditi percepiti e, nei Comuni in cui è prevista, di riscuotere e versare l’imposta di soggiorno.
Quanto si può guadagnare con un affitto breve?
Questa è probabilmente la domanda che interessa di più ai proprietari.
La risposta, però, è: dipende. Non esiste una cifra valida per tutti.
La redditività di un affitto breve dipende da diversi fattori:
- la città;
- la posizione dell’immobile;
- la stagionalità;
- la qualità dell’allestimento;
- la capacità di gestire correttamente prezzi e prenotazioni.
Dove si trovano gli ospiti?
E se vi state chiedendo dove trovare gli ospiti, sappiate che la maggior parte delle prenotazioni arriva attraverso piattaforme online come Airbnb, Booking.com, Vrbo ed Expedia. Questi portali permettono agli immobili di ottenere una grande visibilità, anche a livello internazionale.
È bene sapere, però, che le piattaforme trattengono generalmente una commissione variabile tra il 10% e il 20%.
Anche questo costo deve essere considerato quando si calcola la redditività reale dell’immobile, insieme a tutte le altre spese:
- pulizie;
- utenze;
- manutenzione;
- assicurazione;
- gestione dell’alloggio.
Il guadagno, quindi, non coincide semplicemente con il prezzo pagato dall’ospite. Per capire quanto rende davvero un affitto breve è necessario considerare l’intero quadro dei costi.
Perché i proprietari scelgono gli affitti brevi?
Per concludere, ho chiesto a Lavinia quali siano secondo lei le ragioni principali che portano i proprietari a scegliere questa formula.
La sua risposta mette in luce un aspetto molto interessante: dietro la scelta di un affitto breve non ci sono necessariamente solo motivazioni economiche.
«Spesso i proprietari scelgono la locazione breve per la flessibilità unica che questa tipologia di affitto garantisce. Molti hanno l’esigenza di poter utilizzare l’alloggio per necessità personali, oppure desiderano mantenerlo disponibile in vista di una futura vendita o per un figlio studente. In sintesi, dietro alla scelta della locazione breve non ci sono solo ragioni economiche, ma anche importanti motivazioni personali.»
A volte una casa può essere un investimento, ma può continuare ad avere anche un ruolo nei nostri progetti presenti o futuri. Ed è forse proprio questo uno degli aspetti più interessanti degli affitti brevi: la possibilità di mettere a reddito un immobile senza rinunciare completamente alla sua disponibilità.
Tutto chiaro?
Avete domande sugli affitti brevi? Volete sapere se si può fare per casa vostra? Gli affitti brevi sono un argomento importante, spesso frainteso, e io sono contenta di creare consapevolezza.
