Vincolo del mutuo: come scrivere la proposta d’acquisto

Come funziona tecnicamente la proposta vincolata all’ottenimento del mutuo? Come cambia per punto l’acquirente che la sottoscrive, piuttosto che per il proprietario che la riceve?

Quando voi andate a sottoscrivere una proposta d’acquisto e la vincolate all’ottenimento del mutuo, chiamate in ballo un terzo. I primi siete voi che fate la proposta, c’è il proprietario che la deve accettare e c’è un terzo, ovvero la banca, che deve darvi il consenso e il permesso a darvi i soldi per poter finalizzare l’acquisto. E la banca come si muove? Si muove mandando un perito esterno a fare una perizia sull’appartamento. Quindi da una parte c’è la vostra capacità reddituale (vi ricordate? ne ho parlato qui) e dall’altra parte c’è il valore dell’immobile. Ma oltre al valore economico dell’immobile c’è il fatto che non devono esserci abusi edilizi.

Ricordatevi che se una casa ha degli abusi edilizi all’interno non è vendibile.

Gli abusi possono essere di due tipi, piccoli abusi che possono essere sanati come potrebbe essere la mancanza di un antibagno, che è quello più classico di tutti ma che si risolve anche facilmente: si va a presentare una pratica e si aggiorna la planimetria catastale. Possono essere abusi anche dei soppalchi che non hanno i requisiti delle altezze. Quelli a volte, per quanto si vogliono fare carte false, non sono sanabili, che vuol dire che il perito della banca non darà mai l’ok per l’assenso al mutuo. L’abuso insanabile va rimosso, purtroppo non c’è nessun escamotage…

Tornando ai tecnicismi del vincolo del mutuo: una volta che io ricevo l’ok dalla banca, allora la banca dà il permesso per procedere. A quel punto potete avviare tutte le procedure, ma soprattutto si scioglie il vincolo presente nella proposta. Questo significa che il proprietario ha effettivamente venduto l’appartamento, o comunque si è impegnato a farlo in quel momento, cioè quando la banca scioglie il suo vincolo. Dal punto di vista del proprietario, cosa comporta ricevere una proposta con questo vincolo? Che fino a quando la banca non dà il via, di fatto la casa non è venduta.

Quindi, un proprietario può fare due scelte: o decide di non accettare una proposta vincolata al mutuo, oppure la accetta e sceglie di aspettare.

Ovviamente non accettarla significa perdere delle opportunità di vendita, perché non c’è quasi nessuno, se non rarissimi casi, che acquista un immobile senza fare un mutuo. Quindi il mio suggerimento è, da parte di un proprietario, verificare prima di mettere in vendita l’immobile, che all’interno dell’immobile non ci sia nessun abuso che possa in qualche modo ostacolare il benestare del perito. E da un punto di vista dell’acquirente, io consiglio di fare una verifica reale dei vostri redditi e della vostra capacità di sostenere un determinato importo di rata di mutuo, andando a parlare con la vostra banca o con il vostro commercialista o con chi vi seguirà… ne ho già parlato, stesso link di poco fa!

In questo modo, quando poi voi individuerete l’appartamento giusto e andrete a fare una proposta vincolata all’ottenimento del mutuo, voi proponenti e acquirenti sapete già che non avrete problemi ad ottenere un determinato importo di mutuo. E voi proprietari saprete già che la vostra casa non ha nessun problema che possa in nessun modo ostacolare la vendita. Nel momento in cui dichiarate in sede di proposta che avete già fatto l’analisi dei vostri redditi, un proprietario sarà molto più tranquillo di accettare più a cuor leggero una proposta vincolata all’ottenimento del mutuo. Non avrà il dubbio che vi rifiutino il mutuo perché voi non avete i soldi per sostenerlo. e questo è un grande sospiro di sollievo per un proprietario.

Per stare sereni basta organizzarsi un po’ prima! Sia la parte acquirente che la parte venditrice.

Spero di essere stata utile, se avete altre domande fatele! Scrivetemi nei soliti posti, che vi rispondo!